בלוג
Our new website is
By ידיעות אחרונות - ממון
•
13 Nov, 2019
"צריכים הלוואה?", "הלוואה לכל לקוחות הבנקים", "אל תצאו פיתה, לא לוקחים הלוואה בלי לבדוק", אלו רק חלק מהסיסמאות שרצות היום בקמפיינים, בעיקר של חברות כרטיסי האשראי, ובעיקר בשלטי חוצות ובדיגיטל. נדמה שהיצע ההלוואות הצרכניות רק הולך וגדל, ובשבוע שעבר פורסם ב"כלכליסט" ששופרסל צפויה לחתום על מיזם לשיווק אשראי בסניפיה, כך שבין עגבנייה לחלב, גם ניתן יהיה לרכוש הלוואה בסניף. שוק האשראי הצרכני נמצא בעיצומה של מהפכה, וזאת לאחר שנים שבהן נשלט על ידי הבנקים. את הניצנים הראשונים כבר אפשר לראות: מנתוני בנק ישראל עולה שלפני ארבע שנים עמד נתח השוק של הבנקים בשוק האשראי הצרכני על 85.2%, ואילו נכון לסוף יוני 2019 הוא עומד על 78.8%. נציין שנתוני בנק ישראל כוללים בנקים, חברות כרטיסי אשראי וגופים מוסדיים. יש בשוק גופים נוספים המעניקים אשראי בהיקף שמוערך בכמה מיליארדי שקלים - כלומר בפועל נתח השוק של הבנקים בשוק אף נמוך מהנתונים. אמנם הבנקים עדיין שולטים בשוק האשראי הצרכני, אך המגמה ברורה - נתח השוק שלהם במגמת שחיקה, ובמערכת הבנקאית מעריכים שבתוך מספר שנים חלקם בשוק יירד ל־50%. התחזית נשמעת מוגזמת? מספיק לראות מה אירע בשוק האשראי העסקי, שלפני כ־15 שנה הבנקים החזיקו ברובו המוחלט. כיום חלקם עומד על פחות מ־50% בעקבות התחזקות המשקיעים המוסדיים (חברות הביטוח ובתי ההשקעות). בבנק ישראל עוקבים מקרוב אחרי שוק ההלוואות הצרכניות. אמנם ברמת המאקרו לא רואים בעיה של היווצרות בועת אשראי, אבל כן מוטרדים מהשיווק האגרסיבי בחלק מהמקרים, ואף מנסחים בימים אלה תקנות שיגבילו את השיווק של הבנקים ושל חברות כרטיסי האשראי. המפקחת על הבנקים ד"ר חדוה בר מסרה בנושא זה ל"ידיעות אחרונות": "אשראי הוא מוצר חשוב שיכול לסייע לצמיחה כלכלית, אך מינוף יתר עלול להכניס את משק הבית לסחרור כלכלי. הפעולות האחרונות שנקטנו הן מהזווית הצרכנית, לטובת הלקוח, ואנו פועלים כעת להשלים הסדרה צרכנית בנושא בתיאום עם רשות שוק ההון". לכאורה כניסת שחקנים חדשים וביזור השוק אמורים היו גם להביא לירידה במחיר, אלא שלפחות לעת עתה לא נראה שיש ירידה משמעותית לריבית המוצעת למרבית הלקוחות. הסיבה המרכזית לכך היא היעדר ידע פיננסי של רבים מהלווים. כשאנחנו רוצים לרכוש מוצר חשמל, ריהוט או אפילו חופשה אנחנו הולכים ומשווים מחירים, אך כשזה מגיע להלוואות, רבים מהלווים מתקשים לקבל החלטה כלכלית נכונה. ההתנהלות הזאת מובילה לנטילת הלוואות מיותרות ויקרות, ובמקרים מסוים עלולה אף לפגוע בלווה ולהכניס אותו לבור של חובות, שקשה לצאת ממנו. ככל שהשוק הולך וגדל, יותר שחקנים נכנסים, אמצעי השיווק הולכים והופכים מתוחכמים יותר. לפניכם כמה טיפים על מה לשים לב ואיך לקחת אשראי צרכני בצורה נכונה שלא תסתיים בבור של חובות: החזר מסך ההכנסות הרבה פעמים אנשים מתפתים לקחת עוד ועוד הלוואות, ופתאום מוציאים עצמם בתוך בור עמוק של חובות, שהם לא יודעים איך לצאת ממנו. איך אפשר לדעת אם הגזמנו עם ההלוואות? תעשו סדר ותבדקו כמה ההחזר החודשי של סך ההלוואות שלכם (כולל משכנתה). אם הסכום מהווה מעל ל־30% מההכנסות שלכם, סימן שכדאי להוריד הילוך. זכרו שחלק מרכזי מההכנסות שלנו משמש להוצאות, ושמדי כמה חודשים גם עלולה לצוץ הוצאה חד־פעמית גדולה. אם החזר ההלוואות יאכל נתח גבוה מדי מההכנסות הדבר עלול לדחוף אותנו לאוברדראפט, ולהגדיל את הצורך בנטילת הלוואות נוספות. להיזהר ממבצעים הלוואה אינה מוצר שרוכשים בספונטניות. לא למהר ולהתפתות להצעות, גם אם זו הצעה אטרקטיבית "חד־פעמית להיום". תמיד ניתן לקחת הלוואה, זה לא מוצר שקונים במבצע לחיסול מלאי, אלא רק אחרי שמבינים שמדובר בהחלטה כלכלית נכונה ובמחיר ראוי. כסף עולה כסף צריך לזכור שאנחנו משלמים כסף בתמורה לזכות לקבל הלוואה, ולכן צריך לחשוב אם אנחנו מוכנים לשלם את הסכום, ולא רק להסתכל עליו במונחי ריבית. למשל, אם ניקח הלוואה של 50 אלף שקל בשנה בריבית של 7%, זה יעלה לנו 3,500 שקל. שווה את זה? בבנק ישראל מציינים, במסגרת חוברת שהכינו בנושא נטילת אשראי צרכני, שיש דרכים להוזיל את העלות הזאת, כמו קיצור משך הזמן של ההלוואה או בחינת אפשרות לשעבד נכס מול ההלוואה (כמו רכב, פיקדון או חשבון ני"ע), ולכן כדאי לבדוק את האופציות הללו, ולראות עד כמה זה מוזיל את עלות ההלוואה. להשקעה, לא לצריכה לפני שמחליטים לקחת הלוואה צריך לבדוק מה המטרה. הלוואה נכונה היא כזו שמטרתה השקעה ולא לכיסוי הוצאות שוטפות (או למימון חופשה בחו"ל). אם אי־אפשר לממן חופשה מהכסף הפנוי שלנו, אז כנראה שלא צריך לצאת בשלב זה לחופשה. לעומת זאת הלוואה לצורך מימון השכלה (מה שיכול לסייע לנו לשפר את הכנסותינו בעתיד) היא כבר סבירה יותר, או לשיפוץ בית לצורך העלאת ערכו, או רכישת מוצרי חשמל חסכוניים יותר בצריכת החשמל. בסופו של דבר מאחורי ההלוואה, שאנחנו משלמים בגינה כסף, צריך לעמוד היגיון כלכלי. היזהרו מדחיית פירעון אחד הטריקים השיווקיים במתן אשראי הוא בפיתוי הלקוח: תקבל עכשיו את הכסף, ותתחיל להחזיר עוד שנה, או תשלם עכשיו ותחזיר כל חודש "כמה שאתה יכול" (אשראי מתגלגל). מה רע בלקחת כסף עכשיו, להשתמש בו למטרה מסוימת, וליהנות משנה של שקט? לכל דבר יש מחיר: על דחיית הפירעון יש מחיר בדמות ריבית גבוהה, לעיתים באופן משמעותי מהלוואה רגילה. ההטבות הללו עשויות לקרוץ ללקוחות רבים, אולם בפועל נכון להשתמש בדחיית פירעון רק במקרים חריגים שמצדיקים זאת, כמו ידיעה שההכנסה שלנו תגדל משמעותית בעוד תקופה, ולכן הגיוני לפרוע רק אז את ההלוואה. או נטילת הלוואה לצורך מימון לימודים, ופירעונה לאחר שיסתיימו מתוך הנחה שרמת השכר של הלווה תעלה. בפועל דחיית התשלום מתרחשת לעיתים בעיקר מתוך פיתוי ללא סיבה כלכלית הגיונית. לעשות סדר בהלוואות אם כבר לקחתם הלוואה, כדאי להתאים את מועד ההחזר למועד כניסת כספים לחשבון (משכורת למשל), כדי להימנע ממצב שבו החשבון בחריגה. כמו כן, אם קיימות מספר הלוואות כדאי לנסות ולאחד להלוואה אחת שמחויבת פעם בחודש, כדי לראות בבירור מה ההוצאה החודשית בגין ההלוואות. הריבית עשויה לעלות כשלוקחים הלוואה בריבית צמודה לפריים או למדד, צריך לקחת בחשבון שהריבית עשויה לעלות. כיום הן ריבית בנק ישראל נמוכה והן המדד נמוך, דבר שמשפיע לטובה על גובה ההחזר החודשי אבל בעתיד סביר שהם יעלו. חשוב לזכור זאת כשמחשבים מה ההחזר החודשי. גם אם מגיעים למסקנה שמדובר בסכום סביר, צריך לקחת בחשבון שבהלוואות בריבית משתנה הוא עלול לעלות. בבנק ישראל מציינים שיש גם הלוואות בריבית קבועה שלא תשתנה עד סוף ההלוואה, אולם הלוואות אלה יכולות להיות יותר יקרות, שכן ריבית קבועה היא כמו ביטוח נגד העלאת ריבית. הריבית האפקטיבית הנתון המשמעותי בהלוואה הוא הריבית האפקטיבית ולא הריבית. הריבית האפקטיבית מגלמת את כל עלויות ההלוואה (עמלת טיפול באשראי, הוצאות רישום שעבוד וכדומה), וזה הנתון שמראה כמה באמת עולה לנו לקחת הלוואה. כל גוף שנותן הלוואה מחויב להציג לכם את הנתון הזה, בקשו לראותו. להשוות הצעות מחיר ללקוחות עם הלוואות בהיקף נמוך, שתמיד עומדים בהחזרי ההלוואות, מומלץ במיוחד לנסות ולקבל הצעה במספר מקומות, להשוות ולהתמקח. לפני כשבעה חודשים עלה לאוויר מאגר נתוני האשראי של בנק ישראל, והמשמעות היא שכיום גופי האשראי יידעו שאתם לווים טובים, ולכן סביר שתקבלו הצעות אטרקטיביות. לעומת זאת, בבנק ישראל מציינים שאם מספר בנקים סירבו לתת הלוואה, כנראה שהם הגיעו למסקנה שתתקשו לפרוע את ההלוואה ושאתם עלולים להסתבך בחובות. "אם זה המצב, תשקלו היטב בטרם תפנו לגורם פיננסי אחר לקבלת ההלוואה", הם מציינים. פרסום ראשון: 12.11.19 , 19:14
By כלכליסט
•
03 Sep, 2019
המדיניות החדשה מגלמת בתוכה פוטנציאל להטבה של מאות אלפי שקלים עבור משקיעים, וזאת משום שעל פי ההחלטה חברות הבנייה מחוייבות למכור את הדירות במחיר המוזל בו הן התחייבו למכור לזכאי מחיר למשתכן. המהלך נועד לסייע לקבלנים שלא הצליחו למכור לזכאי מחיר למשתכן את כל הדירות בפרויקטים בהן זכו, על אף הנחות של מאות אלפי שקלים שמגולמות במחיר הדירה. למרות שההחלטה הולכת לקראת היזמים שנתקעו עם דירות לא מכורות, היא עדין כוללת הגבלות לא מעטות. כך למשל, לפי ההחלטה היזם יוכל למכור בשוק החופשי 25% בלבד מהדירות שלא נמכרו, וזאת רק אם חלפו שנתיים מאז התקיים בפרויקט המדובר כנס שבו הדירות הוצגו לזכאי מחיר למשתכן, ובתנאי שהזוכים בהגרלה לא רצו בדירות והקבלן לא הצליח למכור אותן גם לזכאי מחיר למשתכן שלא זכו בהגרלה. מכירת נתח זה כפופה לכך ש־25% הנוספים מהדירות שלא נמכרו יושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות על פי הכללים של החוק לעידוד השקעות הון. מדובר בתיקון לחוק שנועד לעודד השכרת דירות על ידי מתן הטבות מס, כאשר גובה שכר הדירה מוצמד למחירים ממוצעים של דירות להשכרה על פי נתוני הלמ"ס. לאחר חמש שנים חברת הבנייה תוכל למכור גם את הדירות האלה. שאר הדירות - כלומר, 50% מהמלאי שלא נמכר - ימכרו רק לזכאי מחיר למשתכן במחיר בו התחייבה החברה למכור אותן כאשר זכתה במכרז. היזם יוכלו למכור את כל מלאי הדירות בשוק החופשי רק כאשר יחלפו חמש שנים מהיום שהם קיבלו אישור איכלוס. בשיטת מחיר למשתכן המדינה מפרסמת מכרזים לקניית קרקע למגורים, מחיר הקרקע מסובסד בחלקו וידוע מראש, חברות הבנייה מתחרות במכרז על גובה ההנחה שהן מתחייבות להעניק לזכאים. חברת הבניה שמתחייבת למכור את הדירות במחיר הזול ביותר תזכה במכרז. מאז יצאה תוכנית מחיר למשתכן לדרך לפני ארבע שנים כ־140 אלף איש הוציאו תעודת זכאות, וכ־75 אלף דירות הוגרלו. מתוכן, ל־873 דירות לא נמצא להן רוכש. המשמעות היא שכ־220 דירות מוזלות יוצעו למכירה בשוק החופשי. הדירות שלא נמכרו היו בעיקר בערי הפריפריה. יותר ממחצית מהדירות נבנו בקריות – 362 בקרית ביאליק, ו־113 בקרית מוצקין. מוקד בולט נוסף הוא העיר דימונה, שבה לא נמצאו רוכשים לכ־113 דירות. בדימונה המחר למ"ר נע בין 6,400 ל־7,000 שקל, ובקריות נע המחיר בין 9,000 ל־9,600 שקל למ"ר. כלומר, מחיר הדירות שיוצעו למכירה כעת יעמוד על פחות ממיליון שקל. ממטה הדיור נמסר בתגובה: "אחרי 4 שנים של מאמץ ממשלתי גדול מאוד, אנחנו שמחים לבשר שיש אזורים במדינה בהם היצע הדיור עולה על הביקוש. מציאות שלא הכרנו מאז שפרץ משבר הדיור. אנו מבצעים התאמות באזורים הללו ומנצלים את הגדלת ההיצע לטובת הגדלת היצע השכירות לטווח ארוך והגדלת היצע הדירות למשפרי הדיור".
By דה מארקר
•
28 Aug, 2019
הבנק פסל לכם את המשכנתא אחרי שחתמתם על חוזה לרכישת דירה? אתם לא לבד. מסתבר שאחת מכל עשר בקשות למשכנתא נפסלות על-ידי הבנקים. כך עולה ממחקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין. הבעיה הגדולה היא במקרה שאין לכם למעשה אפשרות חלופית לשלם עליה, כי הסתמכתם על המשכנתא ועל ההון הראשוני המקסימלי שיכולתם לגייס. כדי לא להגיע לקטסטרופה כלכלית, כדאי מאוד שתוודאו שהמחיר ששילמתם עבור הדירה הוא ריאלי. איך? בעזרת בדיקת שמאות בשלב שלפני החתימה על החוזה, שתימנע מכם ליפול במלכודות הבאות. "קניית דירה הוא אירוע משמעותי שדורש הון לא מבוטל, לכן חשוב לוודא לפני שרוכשים את הדירה המבוקשת, האם המחיר הנדרש אכן משקף את שוויה האמיתי", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. "קניית דירה במחיר לא ריאלי עלולה להוביל לסירוב בקבלת משכנתא מצד הבנק. אז לפני שחותמים חוזה, חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. הנזק לרוכשי הדירה: הלוואה פרטית עם ריבית גבוהה יותר הנזק הכלכלי יכול להיות גדול מאוד עבור זוגות שמגלים לאחר החתימה שהמשכנתא שהם קיבלו נמוכה יותר, בשל קביעה של שמאי מטעם הבנק, ששווי הדירה נמוך יותר מאשר המחיר ששולם עליה. מסילתי: "במידה ולא נעשתה בדיקת שמאי טרם חתימת ההסכם והבנק מסרב לתת משכנתא עקב טעויות בערכת השווי, הרי שהקונה צריך להשלים מכספו את הפער בין הערכת השווי של הבנק להערכת השווי על בסיסה נקנה הנכס. המצב הזה יוצר בעיה קשה עבור זוגות צעירים שסומכים בעיקר על המשכנתא אותה הם אמורים לקבל ומתקשים לגייס הון עצמי של מאות אלפי שקלים". "אם לזוג צעיר יש הון ראשוני של 300 אלף שקל, והוא קונה דירה במיליון שקל, מתוך מחשבה שהבנק ייתן לו משכנתא בגובה של 700 אלף שקל, הוא עלול להיקלע למצב שבו הבנק יקבע ששווי הדירה הוא רק 800 אלף שקל", מדגים דורון ברינקר, שמאי מקרקעין מאתר "המקצוענים". "ואז, המשמעות היא שהוא יצטרך לגייס כ-200 אלף שקל נוספים בהלוואה חוץ בנקאית, או בהלוואה פרטית משלימה מאותו הבנק שנתן לו את המשכנתא. כמובן שזה מרע מאוד את מצבם הכלכלי של הרוכשים, משום שהריבית על ההלוואה הפרטית המשלימה היא הרבה יותר גבוהה". מיהם אלו שבדרך-כלל נפגעים מכך? ברינקר: "בדרך-כלל מי שיפגע הוא מי שמגיע עם 'הטיפות האחרונות', ושהוא לא יכול לגייס עוד כסף. לכן, כדאי להשאיר רזרבה, ולהבין שלא בטוח שתקבלו את מלוא המשכנתא שתכננתם. כך, יימנע מצב של הלוואה יקרה יותר, על ההפרש במחיר". התופעה הזו קורית מדי יום. לא מדובר במספרים זניחים, אלא בכ-10 אחוז מהמקרים. כאמור, ממחקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין עולה כי אחת מתוך עשר בקשות של רוכשי דירות נפסלת על ידי הבנקים למשכנתאות. כיצד ניתן למנוע את התופעה הזו? ברינקר: "הרוכשים נמצאים במלכוד גדול. מצד אחד, הבנק לא יתן להם משכנתא לפני שחתמו על חוזה. מצד שני, גם אם הם ילכו לשמאי פרטי, השומה שלו לא מחייבת את השמאי מטעם הבנק. שמאי הבנקים 'זהירים' יותר בהערכת השומה שלהם, מהשמאים הפרטיים". ולא קשה לנחש מדוע. כשהשמאים הם מטעם הבנקים, והם תלוים בבנקים להמשך העסקתם, זה רק טבעי שהשומה תשרת את האינטרס של הבנק. במקרה הזה, שמאי מטעמכם לא לגמרי יפתור את הבעיה, אך הוא בהחלט יכול להקטין את הסיכון שההערכה שלכם את השווי תהיה שגויה בתכלית. זה אולי יקטין את גובה ה"סטייה" בהערכה. הן הסיבות לפסילת המשכנתא, או לקביעת סכום משכנתא נמוך משמעותית, שהבנק נותן לרוכשי הדירות? "הסיבות לפסילה הן מגוונות", מסביר מסילתי. "ישנן פסילות המתייחסות לשווי הדירה – כלומר, כאשר מחיר הדירה אינו תואם לשווי האמיתי שלה, הבנק בהחלט יכול לפסול את המשכנתא. ישנן סיבות תכנוניות הגורמות לפסילה - כאשר שטח הדירה הרשום קטן משטח הדירה בפועל, כאשר דירות מפוצלות לשתי יחידות דיור נפרדות, אך מוערכות לבסוף כדירה אחת. כמו כן, ישנן פסילות בשל טעויות ברישום – למשל, כשלא קיים רישום של הצמדה של חצר לדירת גן שנרכשה. דוגמה נוספת: דירה שנרכשה טרם רישום הבית המשותף ומנוהלת על ידי חברה משכנת". אלו הדברים שיקטינו את הסיכון לפסילת משכנתא ובכל זאת, כדי לא ליפול על הסטטיסטיקה העגומה ולא להיות האחד מתוך עשר הבקשות שנפסלות, יש כמה דברים שתוכלו לעשות. ראשית, כאמור, יש להקפיד על ביצוע בדיקת שמאות בטרם החתימה על החוזה. מסילתי: "שימו לב, שבשלב שאחרי החתימה, הבנק מספק לכם שמאי בעלות נמוכה יותר, מאשר לפני. זאת, משום שגם הוא זקוק למידע הזה. אמנם שמאי מטעמכם יעלה לכם יותר, אך הוא בהחלט יכול להציל מפני טעות בהערכת שווי הדירה, שישפיע מאוד על המימון שתקבלו ועל ההון הראשוני שתצטרכו לגייס". שנית, כשאתם לוקחים שמאי, אתם לא יודעים תוך כמה זמן תרכשו את הדירה. מסילתי: "חשוב לוודא מראש עם הבנק, מה התוקף של חוות-הדעת של השמאי מבחינתם. כלומר, יש הבדל בין שמאות שניתנה חודש לפני החתימה על החוזה, לבין שמאות שניתנה שנה לפני החתימה על החוזה. פער הזמנים, ישחק לרעתכם במקרה הזה. לכן, כדאי מאוד לברר מהו הזמן המקובל על הבנק להתייחס לחוות-הדעת של השמאי". שלישית, ניתן להוסיף סעיף בחוזה הרכישה של הדירה, ולחייב את בעל הנכס להבין את הבעייתיות שבה נמצאים הקונים. ברינקר: "כלומר, סעיף לפיו אם הרוכש לא יקבל משכנתא מהבנק, הוא יוכל לסגת מהרכישה ללא צורך לשלם לבעל הנכס פיצוי, או לשלם פיצוי סמלי מוסכם, שיכסה על הטירחה שהייתה כרוכה בשלבי המשא ומתן והמכירה עצמה. כבר ראיתי חוזים כאלה, וזו בהחלט התחלה של דרך טובה להתמודד עם העיוות שקיים בתחום זה". המלכודת הראשונה: לא כל הזכויות בנכס הן של מי שמכר לכם אותו ישנם שלושה סוגי מלכודות בהן עלול קונה פוטנציאלי ליפול באשר לשווי הריאלי של הדירה המבוקשת. המלכודת הראשונה מתייחסת לבעלות על הנכס. "הדבר הראשון שבודק שמאי המקרקעין הוא האם הזכויות בכל רכיבי הנכס אכן שייכים למוכר ומהוות חלק מהנכס", מסביר מסילתי. "למשל, אם קונה מעוניין לקנות דירת גן, יש צורך לבדוק האם הגינה אכן מוצמדת לדירה ברישום בטאבו ולא 'סופחה' אליה באופן פיראטי". לדבריו, "חשוב לבדוק גם את שייכות אלמנטים נלווים כגון מחסן או חניה. לא תמיד כל מה שהמוכר מצהיר עליו כחלק מהנכס אכן צמוד לדירה בפועל. כל אי דיוק ברכיבים הצמודים לנכס עלול לפגוע בשוויו. השמאי בודק למשל אם החניה צמודה לדירה בטאבו, אם היא אכן ממוקמת במקום בו טוען המוכר או אולי נמצאת במקום אחר (אם וככל שאכן קיימת). יתכן והחניה כלל לא רשומה כשייכת קניינית לדירה אלא כרכוש משותף עם כלל בעלי הדירות בבניין". המלכודת השנייה: האם מספר החדרים בנכס הוא כפי שהוצג לכם ואין חריגות בנייה? המלכודת שניה היא המלכודת התכנונית. השמאי בודק האם כל החלקים בנכס בנויים כחוק. חריגות בנייה: לדוגמה, דירת שלושה חדרים עם מרפסת בה בעל הנכס החליט לסגור את המרפסת ולמכור אותה כעת כדירת ארבעה חדרים. הטעיה בהצגת מספר החדרים בדירה: "אלמנט לא חוקי פוגע בשווי הדירה, שכן יש עלות להכשרת אותו רכיב או להריסתו", מסביר מסילתי. "גם מספר החדרים הוא לא תמיד כפי שמוצג לכם. הגדרה של חדר או חדרון היא מאוד ברורה בחוק וצריכה לעמוד בקריטריונים שנקבעו. למשל, חדר לא יכול להיות קטן מ-8 מ"ר, אחרת הוא לא עונה על הגדרת חדר כפי שנקבעה בחוק. קונה צריך לדעת בדיוק מה מכיל הנכס שהוא קונה והאם נעשתה בו בניה בלתי חוקית". הסתמכות על הגדרת נכס לא נכונה יכולה גם לפגוע בקונה בעתיד, כאשר ירצה הוא למכור את הדירה. "השוק בדרך-כלל מקטלג דירות לפי מספר החדרים. אם הקונה ירצה למכור בעתיד דירה שקנה תוך מחשבה שמדובר בדירת 4 חדרים – כשבפועל מדובר בדירת 3 חדרים וחדרון - הוא יתקל בקשיים ובסופו של דבר הוא עלול להיפיגע בתמורה שיקבל עבור הדירה". שטח הדירה אינו כפי שהוצג לכם: גם נושא שטח הדירה חשוב על מנת לדעת את ערכה. "תקן 9 מגדיר מה צריך לכלול בחישוב שטח דירה", מסביר מסילתי. "לדוגמה, שטח הלובי או שטח חדר המדרגות לא נכלל בהגדרת שטח הדירה, ובוודאי שלא שטח המחסן שבקומת הקרקע או החניה. כך גם קירות: קיר חיצוני נכלל כולו בשטח הדירה, קיר משותף עם שכן נכלל רק במחציתו. בסופו של דבר חלק בלתי מבוטל של קונים צפויים לקחת משכנתא. לכן, אם שמאי מטעם הבנק יגלה כי יש פער בין המחיר ששולם לבין השווי בפועל, כתוצאה מרכיבים לא חוקיים, הצמדות ועוד אלמנטים שתומחרו באופן שגוי על ידי הקונה - הרי שהקונה יהיה בבעיה של גובה המימון. לכן, חשוב שהמידע ייבדק מקצועית על ידי שמאי, לפני שחותמים על חוזה". המלכודת השלישית: תמחור לא נכון של הנכס המלכודת השלישית מתייחסת לשווי הנכס. "רוכש דירה צריך להבין שאין שני נכסי מקרקעין זהים ואסור להישען על מאגרי נתונים או מאגרי מידע", אומר מסילתי. "אלו לא יעריכו את שווי הנכס בצורה מדויקת. שתי דירות ארבעה חדרים הממוקמות באותו בניין ובאותה הקומה, יכולות להיות בעלות שווי שונות משמעותית. ההבדלים יכולים להיות גדולים מאוד: האם מפרט הדירה שונה, האם הדירה פונה לים או לחניון, האם כיווני האוויר זהים בשתי הדירות וכן הלאה". חשוב גם לשים לב לסביבה הקרובה לדירה. "למשל, נגישות למרכזים מסחריים ולתחבורה ציבורית, לרוב תעלה את שווי הדירה, כמובן כל עוד הדירה לא ממוקמת ממש מעל בית קפה או מרכז מסחרי", מסביר מסילתי. "לעיתים בדיקת שמאי מפתיעה אפילו את מוכר הדירה, אשר לא תמיד מודע לסביבה הקרובה לדירה ולמאפייניה. למשל, אם ממש בסמוך לנכס המוצע למכירה עתיד להיבנות קניון או שהנוף הפתוח עתיד להיעלם בגלל בנייה שמתוכננות להתחיל בסמוך לדירה תוך מספר שנים - תהיה לכך השפעה על תמחור הדירה. כמו כן, אם הדירה מעל חדר הטרפו (חדר חשמל) של הבניין, והיא בעלת פוטנציאל לסבול מקרינה – זה ישפיע לרעה על השווי שלה". כ מה תעלה בדיקת שמאי? בדקנו "עלות הערכת שווי דירה היא החל מ-2,000 שקל ועד ל-5,000 שקל", מציינים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "המחיר מתייחס להערכת שווי הדירה לפי גיל הנכס, מיקום הדירה, גודל הדירה והליקויים שימצאו בה. הערכת שווי מגרש לבניית בית פרטי היא באותו טווח מחירים, כשהמחיר מתייחס להערכת שווי מגרש ריק המיועד לבניית בית צמוד קרקע".
By ידיעות אחרונות - ממון
•
13 Nov, 2019
"צריכים הלוואה?", "הלוואה לכל לקוחות הבנקים", "אל תצאו פיתה, לא לוקחים הלוואה בלי לבדוק", אלו רק חלק מהסיסמאות שרצות היום בקמפיינים, בעיקר של חברות כרטיסי האשראי, ובעיקר בשלטי חוצות ובדיגיטל. נדמה שהיצע ההלוואות הצרכניות רק הולך וגדל, ובשבוע שעבר פורסם ב"כלכליסט" ששופרסל צפויה לחתום על מיזם לשיווק אשראי בסניפיה, כך שבין עגבנייה לחלב, גם ניתן יהיה לרכוש הלוואה בסניף. שוק האשראי הצרכני נמצא בעיצומה של מהפכה, וזאת לאחר שנים שבהן נשלט על ידי הבנקים. את הניצנים הראשונים כבר אפשר לראות: מנתוני בנק ישראל עולה שלפני ארבע שנים עמד נתח השוק של הבנקים בשוק האשראי הצרכני על 85.2%, ואילו נכון לסוף יוני 2019 הוא עומד על 78.8%. נציין שנתוני בנק ישראל כוללים בנקים, חברות כרטיסי אשראי וגופים מוסדיים. יש בשוק גופים נוספים המעניקים אשראי בהיקף שמוערך בכמה מיליארדי שקלים - כלומר בפועל נתח השוק של הבנקים בשוק אף נמוך מהנתונים. אמנם הבנקים עדיין שולטים בשוק האשראי הצרכני, אך המגמה ברורה - נתח השוק שלהם במגמת שחיקה, ובמערכת הבנקאית מעריכים שבתוך מספר שנים חלקם בשוק יירד ל־50%. התחזית נשמעת מוגזמת? מספיק לראות מה אירע בשוק האשראי העסקי, שלפני כ־15 שנה הבנקים החזיקו ברובו המוחלט. כיום חלקם עומד על פחות מ־50% בעקבות התחזקות המשקיעים המוסדיים (חברות הביטוח ובתי ההשקעות). בבנק ישראל עוקבים מקרוב אחרי שוק ההלוואות הצרכניות. אמנם ברמת המאקרו לא רואים בעיה של היווצרות בועת אשראי, אבל כן מוטרדים מהשיווק האגרסיבי בחלק מהמקרים, ואף מנסחים בימים אלה תקנות שיגבילו את השיווק של הבנקים ושל חברות כרטיסי האשראי. המפקחת על הבנקים ד"ר חדוה בר מסרה בנושא זה ל"ידיעות אחרונות": "אשראי הוא מוצר חשוב שיכול לסייע לצמיחה כלכלית, אך מינוף יתר עלול להכניס את משק הבית לסחרור כלכלי. הפעולות האחרונות שנקטנו הן מהזווית הצרכנית, לטובת הלקוח, ואנו פועלים כעת להשלים הסדרה צרכנית בנושא בתיאום עם רשות שוק ההון". לכאורה כניסת שחקנים חדשים וביזור השוק אמורים היו גם להביא לירידה במחיר, אלא שלפחות לעת עתה לא נראה שיש ירידה משמעותית לריבית המוצעת למרבית הלקוחות. הסיבה המרכזית לכך היא היעדר ידע פיננסי של רבים מהלווים. כשאנחנו רוצים לרכוש מוצר חשמל, ריהוט או אפילו חופשה אנחנו הולכים ומשווים מחירים, אך כשזה מגיע להלוואות, רבים מהלווים מתקשים לקבל החלטה כלכלית נכונה. ההתנהלות הזאת מובילה לנטילת הלוואות מיותרות ויקרות, ובמקרים מסוים עלולה אף לפגוע בלווה ולהכניס אותו לבור של חובות, שקשה לצאת ממנו. ככל שהשוק הולך וגדל, יותר שחקנים נכנסים, אמצעי השיווק הולכים והופכים מתוחכמים יותר. לפניכם כמה טיפים על מה לשים לב ואיך לקחת אשראי צרכני בצורה נכונה שלא תסתיים בבור של חובות: החזר מסך ההכנסות הרבה פעמים אנשים מתפתים לקחת עוד ועוד הלוואות, ופתאום מוציאים עצמם בתוך בור עמוק של חובות, שהם לא יודעים איך לצאת ממנו. איך אפשר לדעת אם הגזמנו עם ההלוואות? תעשו סדר ותבדקו כמה ההחזר החודשי של סך ההלוואות שלכם (כולל משכנתה). אם הסכום מהווה מעל ל־30% מההכנסות שלכם, סימן שכדאי להוריד הילוך. זכרו שחלק מרכזי מההכנסות שלנו משמש להוצאות, ושמדי כמה חודשים גם עלולה לצוץ הוצאה חד־פעמית גדולה. אם החזר ההלוואות יאכל נתח גבוה מדי מההכנסות הדבר עלול לדחוף אותנו לאוברדראפט, ולהגדיל את הצורך בנטילת הלוואות נוספות. להיזהר ממבצעים הלוואה אינה מוצר שרוכשים בספונטניות. לא למהר ולהתפתות להצעות, גם אם זו הצעה אטרקטיבית "חד־פעמית להיום". תמיד ניתן לקחת הלוואה, זה לא מוצר שקונים במבצע לחיסול מלאי, אלא רק אחרי שמבינים שמדובר בהחלטה כלכלית נכונה ובמחיר ראוי. כסף עולה כסף צריך לזכור שאנחנו משלמים כסף בתמורה לזכות לקבל הלוואה, ולכן צריך לחשוב אם אנחנו מוכנים לשלם את הסכום, ולא רק להסתכל עליו במונחי ריבית. למשל, אם ניקח הלוואה של 50 אלף שקל בשנה בריבית של 7%, זה יעלה לנו 3,500 שקל. שווה את זה? בבנק ישראל מציינים, במסגרת חוברת שהכינו בנושא נטילת אשראי צרכני, שיש דרכים להוזיל את העלות הזאת, כמו קיצור משך הזמן של ההלוואה או בחינת אפשרות לשעבד נכס מול ההלוואה (כמו רכב, פיקדון או חשבון ני"ע), ולכן כדאי לבדוק את האופציות הללו, ולראות עד כמה זה מוזיל את עלות ההלוואה. להשקעה, לא לצריכה לפני שמחליטים לקחת הלוואה צריך לבדוק מה המטרה. הלוואה נכונה היא כזו שמטרתה השקעה ולא לכיסוי הוצאות שוטפות (או למימון חופשה בחו"ל). אם אי־אפשר לממן חופשה מהכסף הפנוי שלנו, אז כנראה שלא צריך לצאת בשלב זה לחופשה. לעומת זאת הלוואה לצורך מימון השכלה (מה שיכול לסייע לנו לשפר את הכנסותינו בעתיד) היא כבר סבירה יותר, או לשיפוץ בית לצורך העלאת ערכו, או רכישת מוצרי חשמל חסכוניים יותר בצריכת החשמל. בסופו של דבר מאחורי ההלוואה, שאנחנו משלמים בגינה כסף, צריך לעמוד היגיון כלכלי. היזהרו מדחיית פירעון אחד הטריקים השיווקיים במתן אשראי הוא בפיתוי הלקוח: תקבל עכשיו את הכסף, ותתחיל להחזיר עוד שנה, או תשלם עכשיו ותחזיר כל חודש "כמה שאתה יכול" (אשראי מתגלגל). מה רע בלקחת כסף עכשיו, להשתמש בו למטרה מסוימת, וליהנות משנה של שקט? לכל דבר יש מחיר: על דחיית הפירעון יש מחיר בדמות ריבית גבוהה, לעיתים באופן משמעותי מהלוואה רגילה. ההטבות הללו עשויות לקרוץ ללקוחות רבים, אולם בפועל נכון להשתמש בדחיית פירעון רק במקרים חריגים שמצדיקים זאת, כמו ידיעה שההכנסה שלנו תגדל משמעותית בעוד תקופה, ולכן הגיוני לפרוע רק אז את ההלוואה. או נטילת הלוואה לצורך מימון לימודים, ופירעונה לאחר שיסתיימו מתוך הנחה שרמת השכר של הלווה תעלה. בפועל דחיית התשלום מתרחשת לעיתים בעיקר מתוך פיתוי ללא סיבה כלכלית הגיונית. לעשות סדר בהלוואות אם כבר לקחתם הלוואה, כדאי להתאים את מועד ההחזר למועד כניסת כספים לחשבון (משכורת למשל), כדי להימנע ממצב שבו החשבון בחריגה. כמו כן, אם קיימות מספר הלוואות כדאי לנסות ולאחד להלוואה אחת שמחויבת פעם בחודש, כדי לראות בבירור מה ההוצאה החודשית בגין ההלוואות. הריבית עשויה לעלות כשלוקחים הלוואה בריבית צמודה לפריים או למדד, צריך לקחת בחשבון שהריבית עשויה לעלות. כיום הן ריבית בנק ישראל נמוכה והן המדד נמוך, דבר שמשפיע לטובה על גובה ההחזר החודשי אבל בעתיד סביר שהם יעלו. חשוב לזכור זאת כשמחשבים מה ההחזר החודשי. גם אם מגיעים למסקנה שמדובר בסכום סביר, צריך לקחת בחשבון שבהלוואות בריבית משתנה הוא עלול לעלות. בבנק ישראל מציינים שיש גם הלוואות בריבית קבועה שלא תשתנה עד סוף ההלוואה, אולם הלוואות אלה יכולות להיות יותר יקרות, שכן ריבית קבועה היא כמו ביטוח נגד העלאת ריבית. הריבית האפקטיבית הנתון המשמעותי בהלוואה הוא הריבית האפקטיבית ולא הריבית. הריבית האפקטיבית מגלמת את כל עלויות ההלוואה (עמלת טיפול באשראי, הוצאות רישום שעבוד וכדומה), וזה הנתון שמראה כמה באמת עולה לנו לקחת הלוואה. כל גוף שנותן הלוואה מחויב להציג לכם את הנתון הזה, בקשו לראותו. להשוות הצעות מחיר ללקוחות עם הלוואות בהיקף נמוך, שתמיד עומדים בהחזרי ההלוואות, מומלץ במיוחד לנסות ולקבל הצעה במספר מקומות, להשוות ולהתמקח. לפני כשבעה חודשים עלה לאוויר מאגר נתוני האשראי של בנק ישראל, והמשמעות היא שכיום גופי האשראי יידעו שאתם לווים טובים, ולכן סביר שתקבלו הצעות אטרקטיביות. לעומת זאת, בבנק ישראל מציינים שאם מספר בנקים סירבו לתת הלוואה, כנראה שהם הגיעו למסקנה שתתקשו לפרוע את ההלוואה ושאתם עלולים להסתבך בחובות. "אם זה המצב, תשקלו היטב בטרם תפנו לגורם פיננסי אחר לקבלת ההלוואה", הם מציינים. פרסום ראשון: 12.11.19 , 19:14
By כלכליסט
•
03 Sep, 2019
המדיניות החדשה מגלמת בתוכה פוטנציאל להטבה של מאות אלפי שקלים עבור משקיעים, וזאת משום שעל פי ההחלטה חברות הבנייה מחוייבות למכור את הדירות במחיר המוזל בו הן התחייבו למכור לזכאי מחיר למשתכן. המהלך נועד לסייע לקבלנים שלא הצליחו למכור לזכאי מחיר למשתכן את כל הדירות בפרויקטים בהן זכו, על אף הנחות של מאות אלפי שקלים שמגולמות במחיר הדירה. למרות שההחלטה הולכת לקראת היזמים שנתקעו עם דירות לא מכורות, היא עדין כוללת הגבלות לא מעטות. כך למשל, לפי ההחלטה היזם יוכל למכור בשוק החופשי 25% בלבד מהדירות שלא נמכרו, וזאת רק אם חלפו שנתיים מאז התקיים בפרויקט המדובר כנס שבו הדירות הוצגו לזכאי מחיר למשתכן, ובתנאי שהזוכים בהגרלה לא רצו בדירות והקבלן לא הצליח למכור אותן גם לזכאי מחיר למשתכן שלא זכו בהגרלה. מכירת נתח זה כפופה לכך ש־25% הנוספים מהדירות שלא נמכרו יושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות על פי הכללים של החוק לעידוד השקעות הון. מדובר בתיקון לחוק שנועד לעודד השכרת דירות על ידי מתן הטבות מס, כאשר גובה שכר הדירה מוצמד למחירים ממוצעים של דירות להשכרה על פי נתוני הלמ"ס. לאחר חמש שנים חברת הבנייה תוכל למכור גם את הדירות האלה. שאר הדירות - כלומר, 50% מהמלאי שלא נמכר - ימכרו רק לזכאי מחיר למשתכן במחיר בו התחייבה החברה למכור אותן כאשר זכתה במכרז. היזם יוכלו למכור את כל מלאי הדירות בשוק החופשי רק כאשר יחלפו חמש שנים מהיום שהם קיבלו אישור איכלוס. בשיטת מחיר למשתכן המדינה מפרסמת מכרזים לקניית קרקע למגורים, מחיר הקרקע מסובסד בחלקו וידוע מראש, חברות הבנייה מתחרות במכרז על גובה ההנחה שהן מתחייבות להעניק לזכאים. חברת הבניה שמתחייבת למכור את הדירות במחיר הזול ביותר תזכה במכרז. מאז יצאה תוכנית מחיר למשתכן לדרך לפני ארבע שנים כ־140 אלף איש הוציאו תעודת זכאות, וכ־75 אלף דירות הוגרלו. מתוכן, ל־873 דירות לא נמצא להן רוכש. המשמעות היא שכ־220 דירות מוזלות יוצעו למכירה בשוק החופשי. הדירות שלא נמכרו היו בעיקר בערי הפריפריה. יותר ממחצית מהדירות נבנו בקריות – 362 בקרית ביאליק, ו־113 בקרית מוצקין. מוקד בולט נוסף הוא העיר דימונה, שבה לא נמצאו רוכשים לכ־113 דירות. בדימונה המחר למ"ר נע בין 6,400 ל־7,000 שקל, ובקריות נע המחיר בין 9,000 ל־9,600 שקל למ"ר. כלומר, מחיר הדירות שיוצעו למכירה כעת יעמוד על פחות ממיליון שקל. ממטה הדיור נמסר בתגובה: "אחרי 4 שנים של מאמץ ממשלתי גדול מאוד, אנחנו שמחים לבשר שיש אזורים במדינה בהם היצע הדיור עולה על הביקוש. מציאות שלא הכרנו מאז שפרץ משבר הדיור. אנו מבצעים התאמות באזורים הללו ומנצלים את הגדלת ההיצע לטובת הגדלת היצע השכירות לטווח ארוך והגדלת היצע הדירות למשפרי הדיור".
By דה מארקר
•
28 Aug, 2019
הבנק פסל לכם את המשכנתא אחרי שחתמתם על חוזה לרכישת דירה? אתם לא לבד. מסתבר שאחת מכל עשר בקשות למשכנתא נפסלות על-ידי הבנקים. כך עולה ממחקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין. הבעיה הגדולה היא במקרה שאין לכם למעשה אפשרות חלופית לשלם עליה, כי הסתמכתם על המשכנתא ועל ההון הראשוני המקסימלי שיכולתם לגייס. כדי לא להגיע לקטסטרופה כלכלית, כדאי מאוד שתוודאו שהמחיר ששילמתם עבור הדירה הוא ריאלי. איך? בעזרת בדיקת שמאות בשלב שלפני החתימה על החוזה, שתימנע מכם ליפול במלכודות הבאות. "קניית דירה הוא אירוע משמעותי שדורש הון לא מבוטל, לכן חשוב לוודא לפני שרוכשים את הדירה המבוקשת, האם המחיר הנדרש אכן משקף את שוויה האמיתי", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. "קניית דירה במחיר לא ריאלי עלולה להוביל לסירוב בקבלת משכנתא מצד הבנק. אז לפני שחותמים חוזה, חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. הנזק לרוכשי הדירה: הלוואה פרטית עם ריבית גבוהה יותר הנזק הכלכלי יכול להיות גדול מאוד עבור זוגות שמגלים לאחר החתימה שהמשכנתא שהם קיבלו נמוכה יותר, בשל קביעה של שמאי מטעם הבנק, ששווי הדירה נמוך יותר מאשר המחיר ששולם עליה. מסילתי: "במידה ולא נעשתה בדיקת שמאי טרם חתימת ההסכם והבנק מסרב לתת משכנתא עקב טעויות בערכת השווי, הרי שהקונה צריך להשלים מכספו את הפער בין הערכת השווי של הבנק להערכת השווי על בסיסה נקנה הנכס. המצב הזה יוצר בעיה קשה עבור זוגות צעירים שסומכים בעיקר על המשכנתא אותה הם אמורים לקבל ומתקשים לגייס הון עצמי של מאות אלפי שקלים". "אם לזוג צעיר יש הון ראשוני של 300 אלף שקל, והוא קונה דירה במיליון שקל, מתוך מחשבה שהבנק ייתן לו משכנתא בגובה של 700 אלף שקל, הוא עלול להיקלע למצב שבו הבנק יקבע ששווי הדירה הוא רק 800 אלף שקל", מדגים דורון ברינקר, שמאי מקרקעין מאתר "המקצוענים". "ואז, המשמעות היא שהוא יצטרך לגייס כ-200 אלף שקל נוספים בהלוואה חוץ בנקאית, או בהלוואה פרטית משלימה מאותו הבנק שנתן לו את המשכנתא. כמובן שזה מרע מאוד את מצבם הכלכלי של הרוכשים, משום שהריבית על ההלוואה הפרטית המשלימה היא הרבה יותר גבוהה". מיהם אלו שבדרך-כלל נפגעים מכך? ברינקר: "בדרך-כלל מי שיפגע הוא מי שמגיע עם 'הטיפות האחרונות', ושהוא לא יכול לגייס עוד כסף. לכן, כדאי להשאיר רזרבה, ולהבין שלא בטוח שתקבלו את מלוא המשכנתא שתכננתם. כך, יימנע מצב של הלוואה יקרה יותר, על ההפרש במחיר". התופעה הזו קורית מדי יום. לא מדובר במספרים זניחים, אלא בכ-10 אחוז מהמקרים. כאמור, ממחקר שערכה לשכת שמאי המקרקעין עולה כי אחת מתוך עשר בקשות של רוכשי דירות נפסלת על ידי הבנקים למשכנתאות. כיצד ניתן למנוע את התופעה הזו? ברינקר: "הרוכשים נמצאים במלכוד גדול. מצד אחד, הבנק לא יתן להם משכנתא לפני שחתמו על חוזה. מצד שני, גם אם הם ילכו לשמאי פרטי, השומה שלו לא מחייבת את השמאי מטעם הבנק. שמאי הבנקים 'זהירים' יותר בהערכת השומה שלהם, מהשמאים הפרטיים". ולא קשה לנחש מדוע. כשהשמאים הם מטעם הבנקים, והם תלוים בבנקים להמשך העסקתם, זה רק טבעי שהשומה תשרת את האינטרס של הבנק. במקרה הזה, שמאי מטעמכם לא לגמרי יפתור את הבעיה, אך הוא בהחלט יכול להקטין את הסיכון שההערכה שלכם את השווי תהיה שגויה בתכלית. זה אולי יקטין את גובה ה"סטייה" בהערכה. הן הסיבות לפסילת המשכנתא, או לקביעת סכום משכנתא נמוך משמעותית, שהבנק נותן לרוכשי הדירות? "הסיבות לפסילה הן מגוונות", מסביר מסילתי. "ישנן פסילות המתייחסות לשווי הדירה – כלומר, כאשר מחיר הדירה אינו תואם לשווי האמיתי שלה, הבנק בהחלט יכול לפסול את המשכנתא. ישנן סיבות תכנוניות הגורמות לפסילה - כאשר שטח הדירה הרשום קטן משטח הדירה בפועל, כאשר דירות מפוצלות לשתי יחידות דיור נפרדות, אך מוערכות לבסוף כדירה אחת. כמו כן, ישנן פסילות בשל טעויות ברישום – למשל, כשלא קיים רישום של הצמדה של חצר לדירת גן שנרכשה. דוגמה נוספת: דירה שנרכשה טרם רישום הבית המשותף ומנוהלת על ידי חברה משכנת". אלו הדברים שיקטינו את הסיכון לפסילת משכנתא ובכל זאת, כדי לא ליפול על הסטטיסטיקה העגומה ולא להיות האחד מתוך עשר הבקשות שנפסלות, יש כמה דברים שתוכלו לעשות. ראשית, כאמור, יש להקפיד על ביצוע בדיקת שמאות בטרם החתימה על החוזה. מסילתי: "שימו לב, שבשלב שאחרי החתימה, הבנק מספק לכם שמאי בעלות נמוכה יותר, מאשר לפני. זאת, משום שגם הוא זקוק למידע הזה. אמנם שמאי מטעמכם יעלה לכם יותר, אך הוא בהחלט יכול להציל מפני טעות בהערכת שווי הדירה, שישפיע מאוד על המימון שתקבלו ועל ההון הראשוני שתצטרכו לגייס". שנית, כשאתם לוקחים שמאי, אתם לא יודעים תוך כמה זמן תרכשו את הדירה. מסילתי: "חשוב לוודא מראש עם הבנק, מה התוקף של חוות-הדעת של השמאי מבחינתם. כלומר, יש הבדל בין שמאות שניתנה חודש לפני החתימה על החוזה, לבין שמאות שניתנה שנה לפני החתימה על החוזה. פער הזמנים, ישחק לרעתכם במקרה הזה. לכן, כדאי מאוד לברר מהו הזמן המקובל על הבנק להתייחס לחוות-הדעת של השמאי". שלישית, ניתן להוסיף סעיף בחוזה הרכישה של הדירה, ולחייב את בעל הנכס להבין את הבעייתיות שבה נמצאים הקונים. ברינקר: "כלומר, סעיף לפיו אם הרוכש לא יקבל משכנתא מהבנק, הוא יוכל לסגת מהרכישה ללא צורך לשלם לבעל הנכס פיצוי, או לשלם פיצוי סמלי מוסכם, שיכסה על הטירחה שהייתה כרוכה בשלבי המשא ומתן והמכירה עצמה. כבר ראיתי חוזים כאלה, וזו בהחלט התחלה של דרך טובה להתמודד עם העיוות שקיים בתחום זה". המלכודת הראשונה: לא כל הזכויות בנכס הן של מי שמכר לכם אותו ישנם שלושה סוגי מלכודות בהן עלול קונה פוטנציאלי ליפול באשר לשווי הריאלי של הדירה המבוקשת. המלכודת הראשונה מתייחסת לבעלות על הנכס. "הדבר הראשון שבודק שמאי המקרקעין הוא האם הזכויות בכל רכיבי הנכס אכן שייכים למוכר ומהוות חלק מהנכס", מסביר מסילתי. "למשל, אם קונה מעוניין לקנות דירת גן, יש צורך לבדוק האם הגינה אכן מוצמדת לדירה ברישום בטאבו ולא 'סופחה' אליה באופן פיראטי". לדבריו, "חשוב לבדוק גם את שייכות אלמנטים נלווים כגון מחסן או חניה. לא תמיד כל מה שהמוכר מצהיר עליו כחלק מהנכס אכן צמוד לדירה בפועל. כל אי דיוק ברכיבים הצמודים לנכס עלול לפגוע בשוויו. השמאי בודק למשל אם החניה צמודה לדירה בטאבו, אם היא אכן ממוקמת במקום בו טוען המוכר או אולי נמצאת במקום אחר (אם וככל שאכן קיימת). יתכן והחניה כלל לא רשומה כשייכת קניינית לדירה אלא כרכוש משותף עם כלל בעלי הדירות בבניין". המלכודת השנייה: האם מספר החדרים בנכס הוא כפי שהוצג לכם ואין חריגות בנייה? המלכודת שניה היא המלכודת התכנונית. השמאי בודק האם כל החלקים בנכס בנויים כחוק. חריגות בנייה: לדוגמה, דירת שלושה חדרים עם מרפסת בה בעל הנכס החליט לסגור את המרפסת ולמכור אותה כעת כדירת ארבעה חדרים. הטעיה בהצגת מספר החדרים בדירה: "אלמנט לא חוקי פוגע בשווי הדירה, שכן יש עלות להכשרת אותו רכיב או להריסתו", מסביר מסילתי. "גם מספר החדרים הוא לא תמיד כפי שמוצג לכם. הגדרה של חדר או חדרון היא מאוד ברורה בחוק וצריכה לעמוד בקריטריונים שנקבעו. למשל, חדר לא יכול להיות קטן מ-8 מ"ר, אחרת הוא לא עונה על הגדרת חדר כפי שנקבעה בחוק. קונה צריך לדעת בדיוק מה מכיל הנכס שהוא קונה והאם נעשתה בו בניה בלתי חוקית". הסתמכות על הגדרת נכס לא נכונה יכולה גם לפגוע בקונה בעתיד, כאשר ירצה הוא למכור את הדירה. "השוק בדרך-כלל מקטלג דירות לפי מספר החדרים. אם הקונה ירצה למכור בעתיד דירה שקנה תוך מחשבה שמדובר בדירת 4 חדרים – כשבפועל מדובר בדירת 3 חדרים וחדרון - הוא יתקל בקשיים ובסופו של דבר הוא עלול להיפיגע בתמורה שיקבל עבור הדירה". שטח הדירה אינו כפי שהוצג לכם: גם נושא שטח הדירה חשוב על מנת לדעת את ערכה. "תקן 9 מגדיר מה צריך לכלול בחישוב שטח דירה", מסביר מסילתי. "לדוגמה, שטח הלובי או שטח חדר המדרגות לא נכלל בהגדרת שטח הדירה, ובוודאי שלא שטח המחסן שבקומת הקרקע או החניה. כך גם קירות: קיר חיצוני נכלל כולו בשטח הדירה, קיר משותף עם שכן נכלל רק במחציתו. בסופו של דבר חלק בלתי מבוטל של קונים צפויים לקחת משכנתא. לכן, אם שמאי מטעם הבנק יגלה כי יש פער בין המחיר ששולם לבין השווי בפועל, כתוצאה מרכיבים לא חוקיים, הצמדות ועוד אלמנטים שתומחרו באופן שגוי על ידי הקונה - הרי שהקונה יהיה בבעיה של גובה המימון. לכן, חשוב שהמידע ייבדק מקצועית על ידי שמאי, לפני שחותמים על חוזה". המלכודת השלישית: תמחור לא נכון של הנכס המלכודת השלישית מתייחסת לשווי הנכס. "רוכש דירה צריך להבין שאין שני נכסי מקרקעין זהים ואסור להישען על מאגרי נתונים או מאגרי מידע", אומר מסילתי. "אלו לא יעריכו את שווי הנכס בצורה מדויקת. שתי דירות ארבעה חדרים הממוקמות באותו בניין ובאותה הקומה, יכולות להיות בעלות שווי שונות משמעותית. ההבדלים יכולים להיות גדולים מאוד: האם מפרט הדירה שונה, האם הדירה פונה לים או לחניון, האם כיווני האוויר זהים בשתי הדירות וכן הלאה". חשוב גם לשים לב לסביבה הקרובה לדירה. "למשל, נגישות למרכזים מסחריים ולתחבורה ציבורית, לרוב תעלה את שווי הדירה, כמובן כל עוד הדירה לא ממוקמת ממש מעל בית קפה או מרכז מסחרי", מסביר מסילתי. "לעיתים בדיקת שמאי מפתיעה אפילו את מוכר הדירה, אשר לא תמיד מודע לסביבה הקרובה לדירה ולמאפייניה. למשל, אם ממש בסמוך לנכס המוצע למכירה עתיד להיבנות קניון או שהנוף הפתוח עתיד להיעלם בגלל בנייה שמתוכננות להתחיל בסמוך לדירה תוך מספר שנים - תהיה לכך השפעה על תמחור הדירה. כמו כן, אם הדירה מעל חדר הטרפו (חדר חשמל) של הבניין, והיא בעלת פוטנציאל לסבול מקרינה – זה ישפיע לרעה על השווי שלה". כ מה תעלה בדיקת שמאי? בדקנו "עלות הערכת שווי דירה היא החל מ-2,000 שקל ועד ל-5,000 שקל", מציינים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "המחיר מתייחס להערכת שווי הדירה לפי גיל הנכס, מיקום הדירה, גודל הדירה והליקויים שימצאו בה. הערכת שווי מגרש לבניית בית פרטי היא באותו טווח מחירים, כשהמחיר מתייחס להערכת שווי מגרש ריק המיועד לבניית בית צמוד קרקע".
חייגו אלינו עוד היום
רוצה למכור | לקנות דירה?רוצה להשכיר | לשכור דירה?
יצירת קשר
054-3441113
האתר נבנה ועוצב ע"י קודנט בניית אתרים לעסקים
| קידום אורגני -